Adaptacje strychów – szansą na więcej mieszkań?

Stanowisko Habitat for Humanity Poland w sprawie interpelacji dotyczącej adaptacji strychów na cele mieszkaniowe przez osoby oczekujące na mieszkania z zasobu komunalnego

 

W dniu 12 sierpnia 2019 roku opublikowana została interpelacja radnej Renaty Niewiteckiej do Prezydenta m. st. Warszawy. Zaproponowane zostało rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań komunalnych. Propozycja obejmuje zawieranie umowy użyczenia strychów przez osoby oczekujące na mieszkania komunalne, które w ciągu dwóch lat własnym staraniem miałyby zaadaptować je na cele mieszkaniowe. Mieszkańcy mieliby z góry pokryć koszt takiego przedsięwzięcia, a następnie byliby uprawnieni do rozliczenia tego wydatku z czynszem najmu. Radna odwołała się do podobnych projektów wdrożonych w innych miastach Polski.

Fundacja Habitat for Humanity Poland (Habitat Poland) docenia, że warszawscy radni poszukują sposobów na rozwiązanie problemu zbyt długiej kolejki osób oczekujących na mieszkania komunalne (ponad 4.000 osób). Jednak wydaje się, że zaproponowane rozwiązanie pomija szereg kwestii, a przy ich uwzględnieniu może nie być atrakcyjne dla osób, do których miałoby być skierowane. Habitat Poland przeprowadził analogiczną  adaptację strychu na warszawskiej Pradze (na potrzeby stworzenia siedmiu mieszkań treningowych), co pozwoliło na dostrzeżenie wielu problemów związanych z takim przedsięwzięciem.

Po pierwsze, rozwiązanie to zakłada, że osobom niezamożnym, uprawnionym do mieszkań komunalnych uda się uzyskać znaczne środki finansowe niezbędne na adaptację strychów na cele mieszkaniowe. Wydaje się to wątpliwe, gdyż koszt takiej inwestycji jest na ogół wysoki. W proponowanej formie uzyskanie finansowania byłoby jeszcze trudniejsze, gdyż strych miałby być jedynie użyczony. Brak prawa własności sprawi, że bank nie będzie mógł ustanowić hipoteki na zabezpieczenie kredytu (a w konsekwencji prawdopodobnie nie udzieli finansowania).

Po drugie, założenie, że koszt adaptacji (bez doprecyzowania w jakiej części) zostanie zwrócony mieszkańcowi w formie potrąceń z comiesięcznym czynszem najmu oznacza, że de facto ta osoba ma z góry zapłacić czynsz za kilkadziesiąt lat. Założenie takie pomija, że sytuacja finansowa tej osoby może się poprawić i utraci ona prawo do lokalu komunalnego lub, że zdecyduje się zmienić miejsce zamieszkania. Czy w takiej sytuacji bezpowrotnie straci środki zainwestowane w adaptację? Konieczne byłoby zatem wprowadzenie gwarancji stabilnego najmu lub ewentualnie dojścia do własności (co z kolei nie jest optymalnym rozwiązaniem gdyż spowoduje ponowne zmniejszenie zasobu komunalnego, chwilowo powiększonego w wyniku przeprowadzonej adaptacji).

Po trzecie, rozwiązanie to przenosi całe ryzyko inwestycyjne na osobę uprawnioną do mieszkania komunalnego. Zakłada też ściśle określony czas (2 lata) na wykonanie adaptacji, co może stanowić poważne wyzwanie, choćby ze względu na czynniki niezależne. Dla przykładu, czynności administracyjno-prawne niezbędne dla adaptacji będą czasochłonne (np. potrzebne w wielu przypadkach uzyskanie zezwolenia na odstąpienie od wymogu zastosowania windy, co zajmuje około 6 miesięcy czy też uzyskanie protokołów z wydziału gospodarowania nieruchomościami, dotyczących przeliczenia udziałów, co możliwe jest dopiero po uzyskaniu inwentaryzacji lokali w budynku). Dodatkowo, konieczna będzie współpraca z podmiotami zewnętrznymi, na których zaangażowanie mieszkaniec nie ma wpływu – np. Zakładem Gospodarowania Nieruchomościami lub innym przedstawicielem właściciela budynku w czynnościach związanych z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę oraz odbiorami odpowiednich służb (straży pożarnej, Inspektoratu Nadzoru Budowlanego czy mistrza kominiarskiego). Ponadto zakres prac do wykonania jest szeroki (w tym m.in. ocieplenie strychu) oraz powstają inne trudności związane z takim przedsięwzięciem, co dodatkowo będzie utrudniać dotrzymanie dwuletniego terminu. Co się stanie, jeśli adaptacja z powyższych powodów nie zakończy się w ciągu dwóch lat?

Po czwarte, adaptacja strychu na cele mieszkaniowe to duże wyzwanie techniczne, organizacyjne i prawne, wymagające odpowiedniego doświadczenia i know-how po stronie inwestora – przyszłego mieszkańca (lub zaangażowania profesjonalistów). Należy m.in. opracować projekt budowlany obejmujący podłączenie wszystkich instalacji, odpowiednio zaizolować dach (między innymi po to, by zapewnić efektywność energetyczną mieszkania), odpowiednio zaadresować kwestię windy (zamontować jeśli strych jest położony powyżej czwartego piętra i jest to możliwe w danej klatce schodowej lub uzyskać zgodę na odstępstwo od tego wymogu). Z kwestii prawnych adaptacja strychu na cele mieszkaniowe będzie się łączyć choćby z koniecznością przeliczenia udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i uiszczeniem opłaty za taki udział (obciążającym gminę jeśli nie sprzedaje adaptowanego strychu). W końcu trzeba mieć na uwadze trudność z wykonywaniem remontu na poddaszu bez windy, czy też potencjalne trudności ze strony sąsiadów.

Podsumowując, wskazane kwestie mogły nie zostać uwzględnione przed przedstawieniem omawianego pomysłu. Takie rozwiązanie może być nieatrakcyjne dla grupy, do której ma być skierowane. Co więcej,  skorzystanie z niego w praktyce może być w ogóle niemożliwe ze względu na wskazane trudności z uzyskaniem finansowania. Trzeba przeanalizować również efekty wdrożenia analogicznych rozwiązań w innych miastach (o czym wspomniano w interpelacji). Dla przykładu projekt łódzki skierowany był nie tylko do osób oczekujących na mieszkania komunalne, ale również do studentów i absolwentów – warto zweryfikować m.in. która grupa korzystała z takiego rozwiązania.

Habitat Poland postuluje wykorzystanie niektórych założeń proponowanego rozwiązania, ale zmianę rodzaju nieruchomości, które miałyby być wprowadzone do użytku. Zamiast proponować adaptację strychów, należałoby skierować działania na remonty pustostanów (których jest w Warszawie kilka tysięcy). Wykonanie remontu będzie tańszym i łatwiejszym organizacyjnie przedsięwzięciem, zatem zarówno koszt, jak i ryzyko, które przyszły mieszkaniec miałby ponieść, będą niższe.

Natomiast adaptacja strychów na cele mieszkaniowe może być ciekawą propozycją dla kooperatyw mieszkaniowych. Podkreśla się, że kooperatywy na ogół zakładają osoby młode, zdeterminowane do poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej (być może takie osoby korzystały z projektu w Łodzi). Często są to osoby z tzw. „luki czynszowej” (o dochodach zbyt wysokich aby uzyskać mieszkania komunalne, ale zbyt niskich dla zakupu/najmu mieszkań na rynku prywatnym). Wobec trwających aktualnie prac nad ustawą o kooperatywach mieszkaniowych, warto wziąć pod uwagę zaproponowanie również takiego rozwiązania. Przy czym, w obu wypadkach proponowanych przez Habitat Poland konieczne będzie zagwarantowanie pewności tytułu prawnego do wyremontowanych na własny koszt nieruchomości, choćby w formie dojścia do własności.