Relacja z konferencji „Społeczna Agencja Najmu – szansa na rozwój najmu społecznego w Polsce” (26.01.2017 r.)

26 stycznia 2017 roku w Ministerstwie Rozwoju odbyła się konferencja „Społeczna Agencja Najmu – szansa na rozwój najmu społecznego w Polsce”. Wydarzenie zwieńczyło projekt „Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce”, zrealizowany przez Fundację Habitat for Humanity Poland, Uniwersytet Śląski i Uniwersytet Warszawski dzięki dofinansowaniu z Narodowego Centrum Badań i Rozwoju w ramach programu „Innowacje Społeczne”.

Uczestnicy konferencji zapoznali się z efektami badań nad możliwością tworzenia w Polsce Społecznych Agencji Najmu – instytucji, które pośredniczą pomiędzy właścicielami mieszkań prywatnych i publicznych a osobami niezamożnymi, których nie stać na zakup lub wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Efekty te podsumowano nie tylko w formie ustnej, lecz także i pisemnej – poprzez prezentację dokumentu strategicznego „Społeczna Agencja Najmu” autorstwa dr Aliny Muzioł-Węcławowicz z Politechniki Warszawskiej (do pobrania tutaj).

Konferencja wzbudziła zainteresowanie wśród przedstawicieli różnych grup interesariuszy, w tym przedstawicielek i przedstawicieli administracji rządowej i samorządowej, parlamentarzystek i parlamentarzystów RP, organizacji pozarządowych oraz środowiska eksperckiego. W sumie wzięło w niej udział 118 osób.

Część pierwsza: Podsumowanie części badawczej projektu „Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce”.

Pierwsza część konferencji poświęcona została omówieniu założeń oraz najważniejszych rezultatów projektu „Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej”. Kierownik projektu Małgorzata Salamon opowiedziała, skąd wzięło się zainteresowanie Habitat Poland rozwiązaniem problemów mieszkaniowych w oparciu o najem prywatny oraz jakie działania zaplanowano, by zbadać warunki stworzenia Społecznych Agencji Najmu w Polsce.

Pobierz prezentację Małgorzaty Salamon

a

Koncepcję SAN wyjaśnił uczestnikom prof. Ryszard Szarfenberg z Instytutu Polityki Społecznej Uniwersytetu Warszawskiego. W ujęciu badacza obecnie mamy do czynienia z brakiem instrumentów pomocy mieszkaniowej dla osób niezamożnych, które nie są objęte pomocą socjalną, a z drugiej strony nie mają dostępu do pomocy niesocjalnej (dopłaty do kredytu hipotecznego). SAN odpowiada na potrzeby właśnie tej grupy, chociaż przy odpowiednim wsparciu finansowym może także w wynajmować mieszkania osobom zagrożonym ubóstwem i wykluczeniem społecznym.

Pobierz prezentację prof. Ryszarda Szarfenberga

a

Prof. Magdalena Habdas z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego zadeklarowała, że obecnie brak barier prawnych, które mogłyby uniemożliwić wdrożenie SAN. Za najistotniejszy postulat rzeczniczy w obszarze prawodawstwa uznała stworzenie jednoznacznej ścieżki zwolnienia z VAT właścicieli wynajmujących mieszkania na potrzeby beneficjentów SAN. Wskazała także na potencjał SAN jako narzędzia utworzonego przez gminę w formie spółki gminnej lub zakładu budżetowego.

Pobierz prezentację prof. Magdaleny Habdas

a

Dr Barbara Audycka z Habitat for Humanity Poland przypomniała, że stworzenie kompleksowego programu mieszkaniowego i powiązanie go z polityką społeczną , leży w interesie zarówno władzy krajowej, jak i lokalnych samorządów.  Zauważyła, że pierwszym krokiem do upowszechnienia SAN musi stać się promocja najmu jako formuły zamieszkiwania równorzędnej, a czasem nawet korzystniejszej niż własność mieszkaniowa. Ważne jest, aby równolegle z podejmowaniem wyzwań legislacyjnych i finansowych starać się także o budowaniem zaufania między właścicielami i najemcami.

Pobierz prezentację dr Barbary Audyckiej

a

Część druga: Wdrożenie Społecznych Agencji Najmu – perspektywa rządowa, samorządowa i pozarządowa

W drugiej części konferencji odbyła się debata panelowa na temat możliwości i barier związanych z wdrożeniem Społecznych Agencji Najmu oraz możliwych źródeł wsparcia. W panelu wzięli udział przedstawiciele administracji rządowej, samorządów oraz organizacji pozarządowych.

Paweł Chorąży, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju, wyjaśnił, że dla Ministerstwa Rozwoju temat Społecznych Agencji Najmu jest interesujący zwłaszcza w kontekście zagadnień: rewitalizacji, usług społecznych oraz Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju. Stwierdził, że należy zwiększać dostęp do mieszkań dla osób niezamożnych, zwłaszcza na obszarach rewitalizowanych. Poinformował o planach, by przekazywać środki na powstawanie SAN-ów w ramach konkursów organizowanych przez Ministerstwo Rozwoju. Podkreślił, że SAN-y warto upowszechniać w Polsce, ponieważ sprzyjają spójności społecznej i terytorialnej kraju, wpisując się tym samym w Strategię na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju.

a

Tomasz Lewandowski, Wiceprezydent Miasta Poznań, opowiedział o decyzji, by na bazie idei SAN-u utworzyć Miejskie Biuro Najmu. Biuro ma pomóc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe tych poznaniaków, którzy obecnie czekają w kolejce na mieszkanie komunalne. Na jego funkcjonowanie miasto zarezerwowało w budżecie 900 tysięcy złotych, a środki te mają posłużyć pokryciu różnic czynszowych – tj. różnic między czynszami, których oczekują właściciele mieszkań, a tymi, które odpowiadają możliwościom finansowym najemców.

Docelowo Miejskie Biuro Najmu ma być pośrednikiem między samorządem a właścicielami dużych zasobów mieszkaniowych, przede wszystkim spółdzielniami mieszkaniowymi. Samorząd planuje zlecać spółdzielniom budowę mieszkań, a następnie wynajmować te mieszkania za pośrednictwem Miejskiego Biura Najmu. Według wyliczeń tego rodzaju przedsięwzięcia będą dla miasta tańsze niż prowadzenie własnych inwestycji. W Poznaniu samorząd nastawia się na współpracę ze spółdzielniami, ponieważ na razie nie widzi większego zainteresowania ze strony indywidualnych właścicieli mieszkań. Tomasz Lewandowski zaznaczył, że na ich zainteresowanie trudno będzie liczyć, jeśli nie pojawią się wyraźne zachęty podatkowe. Zwrócił też uwagę na konieczność doprecyzowania przepisów definiujących zadania własne gminy, tak by istniała jasność, że miasto realizuje te zadania, gdy pokrywa różnice czynszowe w zasobie Miejskiego Biura Najmu. Aby różnice te nie były zbyt duże, Miejskie Biuro Najmu ma być rozwiązaniem dla osób niezamożnych, ale nie dla tych w najtrudniejszej sytuacji finansowej, np. wychodzących z bezdomności. Najemców o najniższych dochodach miasto planuje kierować do lokali socjalnych, gdzie czynsze są znacznie niższe niż te, które można wynegocjować dla lokali wynajmowanych za pośrednictwem Miejskiego Biura Najmu.

a

Karol Kretkowski z TBS Warszawa Południe zwrócił uwagę, że źródło zainteresowania SAN-ami w Warszawie to nie brak lokali komunalnych (jak w przypadku Poznania), lecz chęć rozwoju usług społecznych. Podkreślił, że należy dążyć do synergii polityki mieszkaniowej i społecznej, ponieważ pomoc osobom z grup zagrożonych wykluczeniem społecznym jest skuteczniejsza, jeśli obejmuje wsparcie mieszkaniowe.  Opowiedział o planie, by przetestować koncepcję SAN-u w ramach wspólnego projektu samorządu i Fundacji Habitat for Humanity Poland. Projekt wiązałby się z przeznaczeniem na niedrogi wynajem kilkudziesięciu lokali w różnych punktach miasta, tak by nie tworzyć getta.

a

Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia „Mieszkanicznik” podkreśliła, że dużym problemem jest brak zaufania między wynajmującymi a najemcami. Według niej w miastach stoi sporo pustych mieszkań, które nie trafiają na rynek, ponieważ właściciele boją się oddawać mienie osobom, których nie znają. Społeczna Agencja Najmu jako pośrednik i gwarant najmu mogłaby pomóc takim właścicielom pokonać barierę strachu. Hanna Milewska-Wilk wskazała na potrzebę zmniejszania ryzyka  występowania zaległości czynszowych, np. poprzez dodatki mieszkaniowe lub gwarancje regularnych wpłat czynszu, których udzielałaby Społeczna Agencja Najmu. Jeśli ryzyko to byłoby mniejsze, właściciele mieszkań nie tylko chętniej wynajmowaliby mieszkania, lecz także byliby bardziej skłonni obniżać czynsze.

a

Magdalena Ruszkowska-Cieślak z Fundacji Habitat for Humanity Poland stwierdziła, że jednym z celów Społecznej Agencji Najmu jest poprawa standardów na rynku mieszkań na wynajem, m.in. poprzez promocję umów długoterminowych, na kilka lat. Wyraziła nadzieję, że uda się znaleźć takie sposoby na wdrożenie SAN-ów w Polsce, by nie były to inicjatywy efemeryczne, realizowane dzięki krótkoterminowym grantom. Według niej długość projektów pilotażowych powinna wynosić minimum 3 lata, czyli tyle ile będzie trwać projekt Społecznych Agencji Najmu i Zatrudnienia realizowany przez Fundację Habitat for Humanity Poland ze środków EASI. Magdalena Ruszkowska-Cieślak odniosła się do postulatu, by minimalizować ryzyko wystąpienia zaległości czynszowych, i uwypukliła znaczenie pracowników SAN-ów, tzw. menedżerów najmu społecznego. Wyjaśniła, że do ich zadań będzie należało m.in. szybkie reagowanie na zaległości, tak by nie dochodziło do sytuacji, w których zadłużenie narasta przez kilka miesięcy i w końcu staje się na tyle wysokie, że przestaje być spłacalne.

a

Prezentacjom i dyskusjom panelowym towarzyszyła otwarta dyskusja, w ramach której uczestnicy zwrócili uwagę m.in. na następujące kwestie:

Joanna Kaup-Markiewicz z warszawskiego Caritasu stwierdziła, że SAN-ami najbardziej mogą być zainteresowani ci właściciele, których mieszkania obciążone są kredytem, ponieważ mogą oni wliczyć kredyt w koszty najmu i w konsekwencji płacić niższe podatki. Dr Alina Muzioł-Węcławowicz odpowiedziała, że pozyskiwanie mieszkań obciążonych kredytem (czyli najczęściej nowych) nie będzie w centrum zainteresowania SAN-ów, ponieważ „Społeczne Agencje Najmu będą celowały w wynajmowanie mieszkań umiarkowanych powierzchniowo, niekoniecznie w najlepszych lokalizacjach i niekoniecznie o najwyższym standardzie”, tak aby koszty najmu nie przekraczały możliwości finansowych zakładanych odbiorców tego rozwiązania.

Ks. Stanisław Słowik, dyrektor Caritas Diecezji Kieleckiej, zapytał prof. Ryszarda Szarfenberga, czy w swoich analizach dotyczącej możliwości samobilansowania się SAN-ów bierze pod uwagę konieczność posiadania rezerwy na utracone przychody spowodowane zaległościami czynszowymi, a także koszty pracowników. Prof. Szarfenberg podkreślił, że kwestia ta jest kluczowa, zwłaszcza jeśli widzimy wśród odbiorców SAN-ów osoby zagrożone ubóstwem i wykluczeniem społecznym. Stwierdził, że potrzebne jest wsparcie ze strony samorządów (np. w postaci zasiłków celowych czy dofinansowywania kosztów pracowników) lub budżetu państwa (np. poprzez utworzenie programu na rozwój tego rodzaju mieszkalnictwa). Zaproponował też wprowadzenie mechanizmów zarządzania sprzyjających samobilansowaniu się SAN-ów np. dobieranie odbiorców tak, by był wśród nich odpowiednio duży odsetek osób niezamożnych, ale o stabilnej sytuacji finansowej. Dzięki czynszom wpłacanym regularnie przez takie osoby SAN-y dysponowałyby nadwyżką, z której mogłyby pokrywać ewentualne zaległości czynszowe generowane przez osoby zagrożone ubóstwem i wykluczeniem społecznym.

Sławomir Kamecki z Krajowej Izba Gospodarki Nieruchomościami wyraził wątpliwość, czy gminy mogą zakładać SAN-y w postaci spółek z o.o., zwłaszcza jeśli w gminach działają już zakłady komunalne administrujące miejskim zasobem mieszkaniowym. Prof. Magdalena Habdas odpowiedziała, że zasadniczo nie istnieją ograniczenia prawne dotyczące zakładania SAN-ów w takiej postaci. Stwierdziła, że jeśli tylko SAN zostanie utworzony przez gminę w sposób staranny, to nie będzie podstaw, by negatywnie zweryfikować go  jako przedsięwzięcie poza sferą użyteczności publicznej.

– Pojawiły się głosy na temat możliwości skierowania SAN-ów do osób zagrożonych wykluczeniem społecznym. Julia Wygnańska, koordynatorka projektu Najpierw Mieszkanie, zwróciła uwagę, że FEANTSA rekomenduje SAN-y jako narzędzie do rozwiązywania problemu bezdomności. Agnieszka Zobolewicz-Wiśniewska z Fundacji LaStrada zapytała, czy z SAN-ów mogliby korzystać cudzoziemcy, czy byłyby to agencje przede wszystkim dla obywateli polskich. Dr Alina Muzioł-Węcławowicz zwróciła uwagę, że w ekspertyzach spektrum odbiorców SAN-ów zostało zdefiniowane bardzo szeroko, obejmując: ludzi wychodzących z bezdomności, wszystkie grupy społeczne, które są zagrożone wykluczeniem społecznym (łącznie z uchodźcami, cudzoziemcami i migrantami wewnątrzkrajowymi), osoby o stabilnych, ale niewysokich dochodach (których górny pułap nie został precyzyjnie określony). Podkreśliła, że dużo zależy od tego, kto będzie tworzyć SAN-y w Polsce. Wysunęła przypuszczenie, że SAN-y jako inicjatywy samorządowe będą raczej kierowane do tych osób, które mają prawo do lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego. Nie wykluczyła jednak możliwości tworzenia SAN-ów z myślą o innych grupach, zwłaszcza jeśli zajmą się tym organizacje pozarządowe.

Na zakończenie konferencji dr Alina Muzioł-Węcławowicz podkreśliła, że „koncepcja Społecznych Agencji Najmu nie ma ambicji konkurować z inicjatywami organizacji pozarządowych czy programami rządowymi. To nie jest panaceum na wszystkie problemy polityki mieszkaniowej”.