Kooperatywa a cohousing i spółdzielnia – podobieństwa i różnice

 

 

KOOPERATYWA MIESZKANIOWA – grupa osób, które współdziałają w celu nabycia nieruchomości i wybudowania na niej osiedla złożonego z budynków wielorodzinnych/jednorodzinnych, którymi następnie wspólnie zarządzają.

Wspólne działania

Kooperatywa jest inicjatywą oddolną i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jej członków (a nie osób trzecich). Członkowie kooperatywy wspólnie opracowują plan zagospodarowania nieruchomości, dzięki czemu tworzą osiedle „szyte na miarę” i dostosowane do potrzeb do grupy. Razem rozwiązują kwestie związane z finansowaniem i realizacją inwestycji budowlanej.

Współpraca członków kooperatywy jest intensywna do momentu zakończenia budowy. Kiedy osiedle jest już gotowe, mieszkańcy wspólnie nim zarządzają, przy czym ich zaangażowanie w sprawy administracyjne jest zasadniczo mniejsze niż w cohousingu. Zadania związane np. z remontami czy utrzymaniem terenów zielonych są często zlecane zewnętrznym podwykonawcom. Grupa ma zwykle charakter hierarchiczny, a decyzje w sprawach bieżących nie są podejmowane przez ogół mieszkańców, ale należą do zarządu. Decyzje zapadają zazwyczaj przez głosowanie – nie ma przywiązania do wypracowywania decyzji przez konsensus, które jest typowe dla cohousingu.

W Polsce sposób zarządzania kooperatywą jest uwarunkowany jej wielkością, a konkretnie liczbą lokali, z których się składa. „Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu” (ustawa o art. 20 § 1 ustawy z 1994 roku o własności lokali). W przypadku mniejszej liczby lokali nie ma obowiązku, by wyłaniać zarząd.

Struktura własności

Kooperatywy różnią się strukturą własności, ale zwykle poszczególne domy/mieszkania są własnością prywatną, a przestrzeń wspólna to współwłasność, w której mieszkańcy mają udziały. Zdarza się też, że mieszkańcy zakładają stowarzyszenie i to ono staje się właścicielem przestrzeni wspólnej. Można też znaleźć przykłady kooperatyw, które powstają ze wsparciem osób trzecich, np. spółek miejskich lub organizacji pozarządowych – w takim sytuacjach to one są właścicielami nieruchomości, a mieszkańcy użytkują osiedle na zasadzie dzierżawy.

Forma prawna (w odniesieniu do prawa polskiego)

W Polsce kooperatywy na etapie budowy mogą działać na podstawie porozumienia o współpracy lub umowy spółki cywilnej. Po zakończeniu budowy i wyodrębnieniu lokali kooperatywa staje się wspólnotą mieszkaniową.

Przestrzeń wspólna/przestrzeń prywatna

W kooperatywie dominują przestrzenie prywatne – każde gospodarstwo domowe zajmuje samodzielne mieszkanie/dom, w którym są wszystkie podstawowe pomieszczenia (kuchnia, łazienka, sypialnia, itd.). Istnieje przestrzeń wspólna, ale zasadniczo jej udział w całości osiedla jest mniejszy niż w przypadku cohousingu – przestrzeń ta może więc obejmować wspólny ogród czy plac zabaw dla dzieci, ale raczej nie ma w jej ramach domu wspólnego, z którego mogliby korzystać wszyscy mieszkańcy.

Członkowie

Grupę tworzą osoby fizyczne, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale nie łączy ich żadna głębsza ideologia – kooperatywa jest otwarta na osoby o różnych poglądach i stylach życia. Kooperatywa nie jest komuną, co oznacza, że mieszkańcy nie wykonują wspólnie pracy zarobkowej, ani nie dzielą się dochodami.

COHOUSING – grupa osób, które współdziałają w celu nabycia nieruchomości i wybudowania na niej osiedla złożonego z budynków wielorodzinnych/ jednorodzinnych oraz przestrzeni wspólnej (np. domu wspólnego, wspólnego ogrodu, wspólnego placu zabaw dla dzieci), którymi następnie wspólnie zarządzają (dbając, by decyzje były podejmowane przez konsensus, a w grupie nie było hierarchii).

Wspólne działania

Cohousing jest inicjatywą oddolną i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jego członków (a nie osób trzecich). Członkowie cohousingu wspólnie opracowują plan zagospodarowania nieruchomości, dzięki czemu tworzą osiedle „szyte na miarę” i dostosowane do potrzeb do grupy. Razem rozwiązują kwestie związane z finansowaniem i realizacją inwestycji budowlanej.

Po zakończeniu budowy mieszkańcy wspólnie zarządzają osiedlem, a system zarządzania opiera się na konsensusie i braku hierarchii w grupie. Zasadniczo stopień zaangażowania mieszkańców w zarządzanie jest większy w cohousingu niż w kooperatywie – mieszkańcy rzadziej zlecają usługi na zewnątrz, a zamiast tego tworzą podgrupy, których członkowie zajmują się kwestiami takimi jak konserwacja budynków czy utrzymanie terenów zielonych. Oprócz spotkań podgrup organizowane są też regularne spotkania ogółu mieszkańców – zwykle raz lub dwa razy w miesiącu.

Struktura własności

Cohousingi różnią się strukturą własności, ale zwykle poszczególne domy/mieszkania są własnością prywatną, a przestrzeń wspólna to współwłasność, w której mieszkańcy mają udziały. Zdarza się też, że mieszkańcy zakładają stowarzyszenie i to ono staje się właścicielem przestrzeni wspólnej. Można też znaleźć przykłady cohousingów, które powstają ze wsparciem osób trzecich, np. spółek miejskich lub organizacji pozarządowych – w takim sytuacjach to one są właścicielami nieruchomości, a mieszkańcy użytkują osiedle na zasadzie dzierżawy.

Forma prawna (w odniesieniu do prawa polskiego)

Obecnie w Polsce nie istnieje żaden cohousing, trudno więc powiedzieć, jaka forma prawna byłaby dla niego najodpowiedniejsza na etapie budowy, a następnie na etapie zarządzania istniejącym osiedlem.

Przestrzeń wspólna/przestrzeń prywatna

Mieszkańcy cohousingu dzielą wspólną przestrzeń i znajdujące się w niej rzeczy (np. narzędzia przechowywane w domu wspólnym). Dysponują jednak przy tym sporą ilością przestrzeni prywatnej – każde gospodarstwo domowe zajmuje samodzielne mieszkanie/dom, w którym są wszystkie podstawowe pomieszczenia (kuchnia, łazienka, sypialnia, itd.). Zdarza się, że mieszkańcy oprócz wspólnego ogrodu mają też ogrody prywatne.

Członkowie

Grupę tworzą osoby fizyczne, które chcą mieszkać w przyjaznym sąsiedztwie, ale nie łączy ich żadna głębsza ideologia – cohousing jest otwarty na osoby o różnych poglądach i stylach życia. Mieszkańcy cohousingu dysponują przestrzenią wspólną, jednak nie mają obowiązku uczestniczyć w działaniach, które są podejmowane w jej obrębie (nie muszą więc np. brać udziału we wspólnych posiłkach, jeśli wolą gotować sami). Cohousing nie jest komuną, co oznacza, że mieszkańcy nie wykonują wspólnie pracy zarobkowej, ani nie dzielą się dochodami.

SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA – podmiot gospodarczy, którego głównym celem nie jest wypracowywanie zysku, ale „zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu” (art. 1 § 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dalej u.s.m.). Spółdzielnia nie tylko buduje lub nabywa nieruchomości, lecz także ma obowiązek zarządzać nieruchomościami, które posiada.

Wspólne działania

Spółdzielnia jest inicjatywą oddolną, jednak nie musi powstawać w celu budowania nowych domów lub mieszkań. Według prawa (art. 1 § 1 u.s.m.) spółdzielnia może mieć za zadanie „budowanie lub nabywanie budynków”.

Zasadniczo spółdzielnia ma budować lub nabywać budynki w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Prawo (art. 1 § 2 pkt 5 u.s.m.) zezwala jednak spółdzielni na „budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu”. Innymi słowy, spółdzielnia może działać jak deweloper budowlany: budować mieszkania lub domy dla osób trzecich, tj. nienależących do spółdzielni.

Współdziałanie członków spółdzielni jest regulowane przez ustawę Prawo spółdzielcze (dalej p.s.), która dokładnie określa, jak członkowie mają podejmować decyzje. Już w momencie zakładania spółdzielni konieczne jest uchwalenie statutu oraz ustalenie organów, których ustawa wymienia cztery (art. 35 § 1 p.s.): „1) walne zgromadzenie; 2) rada nadzorcza; 3) zarząd; 4) w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli – zebrania grup członkowskich”. Ustawa określa, jakiego rodzaju decyzje są podejmowane przez poszczególne organy, a także w jaki sposób należy te decyzje ustalać. Na przykład: „Zmiana statutu spółdzielni wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3 głosów” (art. 12a. § 1 p.s.).

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek zarządzania posiadanymi nieruchomościami – spółdzielnia nie może więc zlecić zadań administracyjnych osobie trzeciej (art. 1 § 3 u.s.m.). Podobnie jak w przypadku budowy lokali, również w przypadku zarządzania nimi spółdzielnia nie musi się ograniczać do działania na rzecz swoich członków. Może świadczyć na zewnątrz usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami, czyli zarządzać nieruchomościami, które do niej nie należą (art. 1 § 5 u.s.m.).

Struktura własności

Kiedy powstaje nowa spółdzielnia, staje się ona właścicielem lokali mieszkalnych, które oddaje następnie swoim członkom w użytkowanie. Członkowie spółdzielni zyskują spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jeśli zobowiązują się wnieść wkład mieszkaniowy (czyli pokryć koszt budowy w części przypadającej na ich lokale) oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest „niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji” (art. 9 § 3 u.s.m.) – nie można więc tego prawa odkupić, darować, odziedziczyć czy ustanowić na nim hipoteki.

W istniejących w Polsce spółdzielniach można też znaleźć mieszkania lub domy, których mieszkańcy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że lokale są własnością spółdzielni, ale mieszkańcy mogą nimi dość swobodnie dysponować. „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji” (art. 17 § 1 u.s.m.) – można więc takie prawo odkupić, odziedziczyć, darować lub obciążyć hipoteką. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 roku zlikwidowała możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to zachowują więc osoby, które nabyły je przed nowelizacją, ale w przypadku spółdzielni powstałych po 2007 roku prawo to nie ma już zastosowania.

Co to oznacza dla osób, które myślą o założeniu spółdzielni? Przede wszystkim brak możliwości, by wybrać rodzaj prawa do lokalu mieszkalnego, które będzie przysługiwało nowym członkom. Obecnie osoba, która dołącza do spółdzielni, może uzyskać wyłącznie prawo spółdzielcze lokatorskie – nie można jej przyznać prawa spółdzielczego własnościowego.

Choć nowe spółdzielnie mogą powstawać wyłącznie jako spółdzielnie lokatorskie, nie muszą takie pozostawać. Aktualna wersja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprzyja bowiem sytuacji, w której mieszkańcy rezygnują z członkostwa spółdzielni, aby stawać się pełnoprawnymi właścicielami zajmowanych lokali. Przekształcenie prawa spółdzielczego lokatorskiego w prawo własności nie jest zbyt skomplikowane – spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność na lokatora w ciągu sześciu miesięcy od momentu, gdy lokator złożył pisemny wniosek i udowodnił, że spełnia warunki określone w art. 12 § 1 u.s.m. (np. nie ma zaległości czynszowych i spłacił przypadającą na jego lokal część kosztów budowy). Gdy większość lokali w danej nieruchomości zostaje objęta prawem własności, to ich właściciele mogą zawiązać wspólnotę mieszkaniową. Gdy wszystkie lokale stają się własnością prywatną, spółdzielnia ulega likwidacji.

Forma prawna (w odniesieniu do prawa polskiego)

W Polsce działalność spółdzielni mieszkaniowych jest regulowana przez:

  • ustawę z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (zapisy ogólne, dotyczące wszystkich rodzajów spółdzielni);
  • ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (zapisy szczegółowe, dotyczące m.in. rodzajów praw do lokali mieszkalnych).

Zgodnie z programem „Mieszkanie+” rząd planuje wprowadzenie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, tak by było możliwe „ograniczenie możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych wybudowanych po wejściu w życie tych zmian”. Jeśli zmiany wejdą w życie, to spółdzielnie nie będą już zobowiązane do przenoszenia własności na osoby, które zechcą wyjść ze spółdzielni i stać się właścicielami zajmowanych mieszkań.

Przestrzeń wspólna/przestrzeń prywatna

W spółdzielni mieszkaniowej dominują przestrzenie prywatne – każde gospodarstwo domowe zajmuje samodzielne mieszkanie/dom, w którym są wszystkie podstawowe pomieszczenia (kuchnia, łazienka, sypialnia, itd.). Istnieje przestrzeń wspólna, ale zasadniczo jej udział w całości osiedla jest mniejszy niż w przypadku cohousingu – przestrzeń ta może więc obejmować wspólny ogród czy plac zabaw dla dzieci, ale raczej nie ma w jej ramach domu wspólnego, z którego mogliby korzystać wszyscy mieszkańcy.

Członkowie

Zgodnie z art. 6 § 2 p.s.: „Liczba założycieli spółdzielni nie może być mniejsza od dziesięciu, jeżeli założycielami są osoby fizyczne, i trzech, jeżeli założycielami są osoby prawne”. Do założenia spółdzielni mieszkaniowej potrzebne jest więc minimum 10 gospodarstw domowych.

Warto podkreślić, że członkami spółdzielni mieszkaniowej mogą być nie tylko osoby fizyczne, lecz także osoby prawne, np. firmy lub instytucje. Osoby te różni jednak zakres praw przysługujących z tytułu członkostwa w spółdzielni – osoby prawne nie uzyskują spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.