Kooperatywy mieszkaniowe w Polsce

Kooperatywa Mieszkaniowa Nowe Żerniki

Najciekawszym polskim przykładem, oddolnego budownictwa mieszkaniowego jest Kooperatywa Mieszkaniowa Nowe Żerniki. W ramach dzielnicy, która w założeniu ma być prawdziwym kawałkiem miasta: wielofunkcyjnym, żywym, zróżnicowanym społecznie i funkcjonalnie, powstają mieszkania deweloperskie w różnym standardzie, mieszkania na wynajem wspomagane przez miasto (TBS), dom seniora z serwisem opiekuńczym, szkoła, przedszkola i żłobki, dom kultury, targowisko oraz ulica usługowa ze sklepami i kościół. Trzy działki w sercu dzielnicy przeznaczone zostały dla kooperatyw mieszkaniowych. Działki są oddawane kooperatywom w użytkowanie wieczyste, czyli w praktyce cena wywoławcza jest o 80% niższa niż w przypadku sprzedaży. Działki pod kooperatywy zbywane były przez miasto na zasadach przetargu, z udziału w którym wyłączone były podmioty komercyjne. Przy wyborze najkorzystniejszej oferty pod uwagę brana była nie tylko cena, ale także koncepcja (rzuty i wizualizacje) oraz liczba i jakość zaprogramowanych przestrzeni wspólnych. Warunkiem koniecznym przystąpienia do przetargu była podpisana umowa o wspólnej realizacji przedsięwzięcia, oraz plan finansowania inwestycji.

Ponieważ kwestia kooperatyw mieszkaniowych nie jest jeszcze w Polsce rozeznana Prezydent Wrocławia zdecydował się wysłać urzędników odpowiedzialnych za projekt na wyjazd studialny do Berlina podczas którego nie tylko oglądano istniejące, wybudowane w formule grupy budowlanej (Baugruppa) obiekty, ale także poznano mechanizmy ich powstawania. Na bazie niemieckich doświadczeń Urząd Miasta, w porozumieniu z prawnikami, opracował dwie propozycje wzoru umowy o wspólnej realizacji przedsięwzięcia, które zaproponowane zostały potencjalnym kooperantom.

Najpoważniejsze problemy związane były z zapewnieniem finansowania dla inwestycji: banki nie wiedziały jak traktować grupę osób przystępującą do wspólnej budowy; w tym wypadku z pomocą przyszedł wrocławski UM, który brał udział w negocjacjach z bankiem żeby uwiarygodnić przedsięwzięcie. Obecnie powstają dwie mniejsze kooperatywy (4 rodziny) i jedna większa (10 rodzin). W ramach pomieszczeń wspólnych, oprócz wózkowni, rowerowni i świetlicy do organizacji wspólnych imprez, które znajdują się we wszystkich trzech projektach, zaproponowane zostały dodatkowe przestrzenie usługowe: gabinet dentystyczny, przedszkole, oraz kawiarnia, która najprawdopodobniej prowadzona będzie osobiście przez członków jednej z kooperatyw. Nie są znane jeszcze dokładne koszty budowy mieszkań, wiadomo natomiast, że z powodu braku dewelopera, oraz znacznie tańszej działki mieszkania będą odczuwalnie tańsze od dostępnych na rynku pierwotnym w tej okolicy.

Kooperatywa mieszkaniowa Pomorze

Drugim, niewątpliwie ważnym przykładem polskiego oddolnego budownictwa mieszkaniowego jest Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze, która powstała w Gdyni – Wiczlinie, bez wsparcia miasta, jako całkowicie oddolna inicjatywa. Kooperatywa, która powstała z powodu bardzo wysokich cen trójmiejskich nieruchomości, zrealizowała do tej pory (sierpień 2016) 3 budynki w sumie z 24 mieszkaniami, a w związku z dużym zainteresowaniem inicjatywą trwają prace nad kolejnymi inwestycjami. Pomysłodawca przedsięwzięcia, zainspirowany PRLowskimi młodzieżowymi spółdzielniami mieszkaniowymi, pierwszy budynek postawił w 2012 roku dla siebie, swojej rodziny i znajomych. Na niedrogim podmiejskim gruncie, na bazie gotowego projektu, powstał 8-rodzinny budynek z 62  i 82 – metrowymi mieszkaniami. W tym wypadku również najtrudniejszym elementem było pozyskanie finansowania, ze względu na brak procedur udzielania kredytów na budynki wielorodzinne budowane w formule oddolnej. Według szacunków kooperatywy, koszt budowy domu, w zależności od zastosowanych materiałów, jest niższy o około 20 – 30 proc. od ceny deweloperskiej, przy czym najistotniejszym kosztem jest cena działki. Budynki pomorskiej kooperatywy mieszkaniowej: proste, pozbawione skomplikowanych rozwiązań technologicznych i materiałowych, wznoszone wg powtarzalnego projektu, są efektem działania grupy budowlanej, której głównym celem było obniżenie kosztów własnego mieszkania. Kooperatywa działa jako spółka cywilno-prawna.

Kooperatywa mieszkaniowa Konstancin

Pierwsza kooperatywa mieszkaniowa w aglomeracji warszawskiej powstaje w Konstancinie. Osiem rodzin planuje wybudować budynek wielorodzinny: 2 mieszkania jednopoziomowe i 6 dwupoziomowych (w formie szeregowca). Budowa ma ruszyć wiosną 2018 roku na działce, którą członkowie znaleźli na rynku komercyjnym. Ich inicjatywa nie otrzymuje wsparcia ze strony samorządu, a pomocy udzieliła im Fundacja Habitat for Humanity Poland. Pomoc ta polegała m.in. na:

  • zapewnieniu poradnictwa prawnego,
  • wsparciu prac przygotowawczych, np. opracowaniu kosztorysu,
  • pozyskaniu darowizn materiałowych,
  • zaangażowaniu w prace budowlane wolontariuszy fundacji,
  • wsparciu w negocjacjach z bankiem i gotowości do poręczenia kredytu rodzinom, które nie mają zdolności kredytowej.

Członkowie kooperatywy otrzymali wsparcie Habitat Poland, jako że spełniają kryteria, które organizacja standardowo stawia odbiorcom swoich projektów remontowych i budowlanych: nie mają własnych mieszkań (wszyscy wynajmują mieszkania na rynku prywatnym, co czasem pochłania ponad 50% ich dochodów), nie są w stanie sami zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych (czyli np. nie mogą kupić lub wybudować sobie mieszkań bez pomocy z zewnątrz), aktywnie działają na rzecz poprawy swojej sytuacji.

O ich aktywności świadczy to, że sami: uformowali grupę, znaleźli odpowiednią działkę, opracowali projekt architektoniczny we współpracy z architektem, uzyskali pozwolenie na budowę. Ze względu na ograniczenia działki projekt został zmodyfikowany i zniknęła z niego sala do spotkań. Członkowie kooperatywy biorą pod uwagę przekształcenie poddasza jednego z mieszkań w przestrzeń wspólną, ale wiele wskazuje na to, że będą dzielić jedynie otoczenie budynku, tj. ogród. Mimo to, planują prowadzić wspólne działania, np. liczą, że uda im się zorganizować edukację domową dla dzieci.

Obecnie finalizowane są negocjacje z lokalnym bankiem. Habitat Poland liczy, że uda się wypracować taką procedurę finansowania kooperatywy, którą da się powielić – będą mogły z niej skorzystać kolejne podobne inicjatywy.

Teksty o kooperatywach mieszkaniowych w Gdyni i Wrocławiu przygotowała Agata Twardoch – to fragment artykułu „Oddolne budownictwo mieszkaniowe: potencjał i perspektywy” zamieszczonego w naszym najnowszym raporcie „Mieszkalnictwo w Polsce. Dobre praktyki”.

Zdjęcie pochodzi z profilu Kooperatywy Mieszkaniowej na Facebooku.